北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
网友说他刚从日本回来，想不通日本为什么城市中到处都是“一户建”。尤其是东京，寸土寸金的地方怎么做到合理安排的。为什么？
章哥：
1、呵呵，因为这就是“围城”呗，人类社会无处不在的现象。您觉得日本的城市规划似乎更合理，但在日本人眼中，中国的城市规划才更合理呢，永远是别人碗里的饭更香。
2、30年前的1995年我第一次去日本，也对他们城市中大量保留一户建的现象很羡慕。而当时的北京正在大拆大建，众多四合院被拆迁，那日本是怎么做到的呢？城建规划是不是太合理了？
当然，那会儿的日本房价虽然已经腰斩，但东京的房价“相对来说”还是非常贵的。北京平均房价当时不到3000块钱，而东京呢，新建公寓仍然动辄6/70万日元一平米。而且当时的日元非常值钱，人民币却贬值严重，所以汇率达到10，折合房价就是6/7万一平。这是30年前啊，恐怖不？
注：现在是日元汇率跟当年相比腰斩了，20:1。所以东京房价虽然这几年涨回最高点，但公寓单价折合人民币也不过就是7万多一平。
3、但是，就在我跟日本房地产同行表达了钦佩之后，人家却不以为然。反而用过来人的态度劝我们反思，说千万不要学习日本，这是失败的城建规划+保护法。
就因为保留了大量的一户建，所以导致东京等城市的土地利用率相当低。而商品价格是供需关系决定的，土地低效的后果就是住房供应量严重不足，所以才在1985年之后产生了巨大的泡沫。
而房价越涨，一户建的业主们就越奇货可居，征地+开发成本就越高，供应量就越少，从而造成了恶性循环，导致东京房价才上了天。之后的事情就是1995年的现状了，房价崩盘好几年了也没回暖。
4、当时这些日本开发商却很推崇中国的城建规划，尤其是旧城改造，认为远远超过日本。比如当年北京的金融街和崇外建外阜外等地，短短三年时间就几乎是完全拆平，高楼大厦拔地而起，这种规模和效率在日本是绝对不可能的，东京哪怕是1964年奥运会之前的改造力度也差远了。
5、所以这就是围城吧，当年的我们互相羡慕，都有点儿尴尬。我甭说当年了，甚至是今天也认为应该保留老城区。而日本开发商呢，他们则认为是拆了好，城市土地就应该以发挥价值优先，这才能快速发展。
而且在他们看来，日本这种保护一户建的政策，其实就是财阀们搞出来的阴谋。法律保护越严，虽然利好一户建的业主，但同时也只利好大型开发商，因为只有他们才有能力去征收和开发，这钱都让财阀给赚了。
而不利好谁呢？首先是日本政府呗，错失了城市发展的机会，也间接的制造了楼市泡沫，造成了经济危机。其次是不利好他们这种中小型的开发商，因为根本就没实力去参与拆迁盖高楼。当然最不利好的就是没有房子的家庭了，一户建保护的越好，他们就越买不起房，而且是永远都买不起。
6、之后这么多年我又接触了很多的围城观点，都是中国人羡慕日本的保留一户建，日本人推崇中国的大规模改造。尤其是2008年北京奥运会之后，我们接待了好几拨来考察中国的日本开发商。因为他们也被美国次贷危机冲击了，只能到当年唯一经济逆转的中国来找机会。
当时他们统一惊讶的是北京郊区的拆迁，尤其是望京等地，惊的几拨日本人都跟机器猫似的“呆若木猫”。在日本这是完全不可能的，“农协”就能把开发商给折腾死。
而在中国，在首都，这么一个超大型的村子在几天内就全部达成协议，之后嘁哩喀嚓的就给拆了？在没看到之前的他们是根本不敢想象的。
都知道日本“成田机场拆迁事件”吧？超大型的国际机场，竟然被几个钉子户所阻拦，至今也未按设计完成。甚至因为跑道长度不够而差点儿撞机，几拨负责谈判的公务员被折腾的七荤八素，甚至是被逼自杀。
但问题来了，几户农民真的有这么大的能力吗？图什么？其实背后就有农协的影子，没有领导者的推动，一盘散沙的农民是干不成大事儿的。他们是棋子，背后则是大佬们的博弈。
7、总之吧，我也认为日本保留一户建的政策很好，所以咱们也在改进，不仅保留了老胡同，农科院在海淀三环内还保留了100多亩的麦田呢。但是，日本其实也有不少人认为中国的城市规划好，规模大+效率高=发展快。这就是围城，永远互相羡慕嫉妒恨，这世界就是没完没了的一个个循环。
仅供参考。
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